Lawesome

Make law...not war.

 
Hej! Jag undrar hur 11, 16 och 18 a §§ 12 kap. JB förhåller sig till varandra? 11 § och 18 a § känns relativt lika med tanke på formuleringen i 11 § "inte det skick som hyresgästen har rätt att fordra" och 18 a § "lägsta godtagbara standard". Kan det vara så att ett skick som hyresgästen kan fordra är ett vidare begrepp och kan innefatta andra kvaliteter? Oklart enligt mig. Hoppas att någon vet! /Andrea
2013 7 feb, 17:36 i Fastighetsrätt

Kommentarer
Stefan

Hej Andrea,

Skillnaden mellan paragraferna är dels när de är tillämpliga och dels vad de tar sikte på att skydda.

11 § reglerar frågan vem som bär risken för mindre skador på lägenheten (sådana skador som innebär att lägenheten är skadad men ändå beboelig). Paragrafen är tillämplig på sådana skador som uppkommer innan hyrestidens början. 11 § innebär att hyresgäst kan kräva av hyresvärden att lägenheten ska hålla laglig standard vid tillträdesdagen (om det har skett ringare skador på lägenheten innan hyrestidens början). Det framgår vidare att om lägenheten inte håller godtagbart skick vid tillträdesdagen så kan hyresgästen lösa detta på hyresvärdens bekostnad. Paragrafen ger vidare möjlighet till uppsägning av hyresavtalet även för sådana mindre skador om detta innebär väsentlig olägenhet.

16 § däremot säger att bl.a. 11 § (lagrummet talar om 10-12§§) kan tillämpas i ytterligare ett visst antal situationer. Exempelvis nämns att 11 § kan tillämpas även när hyresvärden brustit i sin underhållsskyldighet. Jag tolkar detta som att rätten till avhjälpande på hyresvärdens bekostnad även kan ske när ringare skador uppkommit p.g.a. exempelvis hyresvärdens bristande underhållsskyldighet.

18 a § slutligen reglerar endast hyresnämndens rätt att tvinga en hyresvärd att upprusta en lägenhet, som används för annat än endast fritidsändamål, och inte uppfyller lägsta godtagbara standard. Vad som däremot utgör lägsta godtagbara standard regleras inte i denna paragraf. Så 18 a § har egentligen ingen större koppling med 11 eller 16 §.

Vad som utgör lägsta godtagbara standard enligt 18 a § regleras i paragrafens sjätte och sjunde stycken. Där nämns exempelvis att lägenheten måste ha kontinuerlig uppvärmning, avlopp för spillvatten, att fastigheten uppfyller brandsäkerhetsföreskifter m.m. Bestämmelserna avser alltså väldigt fundamentala regler som en bostad bör uppfylla.

I de andra paragraferna talas däremot om ringare skada (11 §) och skick som enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbart för avsett ändamål (9 §). Detta är högre krav och upprustningsförelägganden avser främst sådana allvarliga fel som gör att bostaden mer eller mindre inte är lämplig för boende. Låt vara att en lägenhet som inte är lämplig som bostad naturligtvis inte är i brukbart skick enligt 9 § och därför felaktig. Men, som nämnts, används 18 a § av hyresnämnden för att förelägga hyresvärden att rusta upp lägenheter.

Hoppas det blev lite klarare nu, hojta till annars.

feb 9 2013, 18:35
anba

Hej! Tack för svaret. En sak jag fortfarande tycker känns oklar är när ett åtgärdsföreläggande kan tillämpas enligt 12 kap. 16 § samtidigt som 18 a § JB innehåller bestämmelser om upprustningsförelägganden. Jag förstår att 16 § är tillämplig på fall då lägenheten skadas under hyrestiden medan 18 a § innebär fall då lägenheten inte håller den standard som krävs. Men om exempelvis fuktskador uppkommer så är det ju en brist enligt 16 § (det är ju en skada som uppkommit) men samtidigt borde det väl också innebära en brist som uppkommit i lägenhetens standard (fuktskador och ev. fuktig luft kan väl även hänföras till en lägenhets standard och borde ligga under den som avses i 18 a §?). Jag lyckas inte riktigt förstå skillnaden på åtgärdsföreläggande och upprustningsföreläggande. Eller är det möjligtvis så att ett upprustningsförelägande och begreppet standard är att hänföra till enbart förslitningar och omodern inredning medan åtgärdsföreläggande meddelas vid brister i form av skador som ev att inredning går sönder genom exempelvis fukt eller sprickor?

Tack för att du tar dig tid!

feb 12 2013, 13:18
Stefan

Tjena Andrea,

Det var så lite så, alltid kul att försöka hjälpa till.

18 a § angående upprustningsföreläggande är endast aktuellt i de fall då bostaden inte håller "lägsta standard". Det följer av sjätte stycket att en bostad inte uppfyller "lägsta standard" om den har anordning för:

1. kontinuerlig uppvärmning,
2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien,
3. avlopp för spillvatten,
4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch,
5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning,
6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor.

Vidare krävs, enligt sjunde stycket:
1. att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den, och
2. att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas.

Det är när någon av de omständigheterna inte är uppfyllda som upprustningsföreläggande enligt 18 a § är tillämplig. I övriga situationer blir de andra fel- eller skadeståndsrättsliga reglerna i jordabalkens 12 kapitel blir tillämpliga.

Jag hoppas att det blev lite klarare nu. Det som kort kan sägas är att upprustningsförelägganden är till för att åtgärda sådana fundamentala brister, som att det exempelvis inte finns varmvatten i badrummet. Skulle det däremot uppstå en vattenskada, så faller den under någon av de andra paragraferna.

feb 16 2013, 13:05

 
© 2010-2012 Lawesome